A 3ª Turma do STJ definiu que caução locatícia é direito real de garantia em concurso singular de credores.
A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, em situações de concurso singular de credores, a caução imobiliária é reconhecida como um direito real de garantia, conferindo ao credor caucionário prioridade sobre os recursos provenientes da venda forçada do imóvel.
Essa decisão reforça a importância da caução locatícia como mecanismo de garantia nas relações contratuais, proporcionando segurança tanto para o locador quanto para o locatário. Além disso, a fiança imobiliária também pode ser uma alternativa viável em transações desse tipo, contribuindo para a proteção dos interesses das partes envolvidas.
Caução Locatícia: Direito Real de Garantia e Preferência nos Créditos
Segundo o desenrolar do processo judicial, foi instaurada uma ação de execução na qual a parte autora buscava satisfazer seu crédito por meio da expropriação de um imóvel pertencente ao devedor. No entanto, uma empresa imobiliária, também credora, interveio no processo como terceira interessada, pleiteando preferência no recebimento, argumentando que o bem penhorado foi dado em caução locatícia, devidamente registrada na matrícula do imóvel.
O juízo de primeira instância decidiu a favor da imobiliária, porém o acórdão proferido em segunda instância reformou a decisão ao entender que a caução locatícia é uma forma de garantia simples, não conferindo preferência no recebimento dos créditos, uma vez que não está prevista no artigo 1.225 do Código Civil (CC).
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Em sua apelação ao Superior Tribunal de Justiça (STJ), a imobiliária pleiteou o reconhecimento da preferência, argumentando que a caução locatícia pode gerar um direito real de garantia e, por conseguinte, preferência nos créditos provenientes da penhora.
A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso no STJ, ressaltou que, embora a caução não seja elencada como um direito real no Código Civil, quando devidamente averbada na matrícula do imóvel, como no caso em questão, ela possui efeito de garantia real, similar a uma hipoteca.
A caução locatícia registrada na matrícula do imóvel confere ao credor caucionário o direito de preferência nos créditos em situações de concurso singular de credores, em razão de sua natureza de garantia real equiparada à hipoteca. A ministra enfatizou que, conforme o artigo 38, parágrafo 1º, da Lei do Inquilinato, o locador tem o direito de exigir caução como garantia, sendo necessário o registro na matrícula caso seja oferecida na forma de imóvel.
Apesar das controvérsias doutrinárias sobre a possibilidade de estabelecer garantia real por averbação, a ministra esclareceu que o artigo 108 do CC prevê exceções quando a lei dispuser de forma contrária.
Dessa forma, conclui-se que, mesmo que a caução locatícia tenha sido averbada apenas marginalmente na matrícula, seu efeito em bens imóveis deve ser equiparado ao de uma hipoteca, a menos que seja expressamente indicado como anticrese. Essas considerações foram baseadas nas informações fornecidas pelo STJ no REsp 2.123.225.
Fonte: © Conjur
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