Leilões de imóveis podem mudar após decisão do STJ sobre débitos tributários, que podem ser considerados créditos tributários na Lei CTC do Código Tributário Nacional.
Os leilões de imóveis têm sido uma tendência crescente no mercado imobiliário brasileiro. Com a demanda por imóveis residenciais e comerciais em constante alta, as instituições financeiras estão procurando maneiras de desafogar suas carteiras de imóveis em garantia.
A Caixa Econômica Federal, líder no mercado de financiamentos imobiliários no Brasil, apresentou um aumento significativo no volume de imóveis colocados em leilão nos últimos anos. Em 2024, o número de imóveis em leilão foi de 47 mil, enquanto em 2023 foi de 26 mil, e em 2022, ainda menor, com apenas 9 mil imóveis. Esse aumento também é detectado nos leilões de propriedades, que são similares aos leilões de imóveis, e nos concursos de créditos imobiliários, onde os clientes podem se inscrever para concorrer a financiamentos mais acessíveis. Além disso, a desapropriação de imóveis também é um processo comumente utilizado pela Caixa, especialmente em regiões com alto valor de mercado. Isso demonstra a importância dos leilões de imóveis como uma ferramenta para o mercado imobiliário, permitindo a instituições financeiras liberar recursos financeiros para outros investimentos, e, em paralelo, proporcionar às pessoas a oportunidade de adquirir imóveis a preços competitivos.
Revisão dos Leilões de Imóveis após a Decisão do STJ
Com o advento da decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do Tema 1.134, os leilões de imóveis passam por uma nova realidade. A tese fixada pela Primeira Seção do STJ, relatada pelo ministro Teodoro Silva Santos, estabelece que a responsabilidade pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação é inválida em editais de leilão. Esse marco traz maior segurança jurídica aos participantes de leilões, ao reafirmar que o arrematante, em hasta pública, não pode ser responsabilizado por tributos pendentes relativos ao imóvel, uma vez que o crédito tributário se sub-roga no preço ofertado.
A decisão do STJ teve impacto significativo na segurança jurídica dos arrematantes, reafirmando a sub-rogação dos créditos tributários no preço da arrematação. Esse entendimento é baseado na interpretação técnica do Código Tributário Nacional (CTN), que estabelece normas gerais de responsabilidade tributária. O parágrafo único do artigo 130 do CTN excepciona a regra geral de que o adquirente de um imóvel é responsável pelos tributos devidos até a data da transmissão. No caso das hastas públicas, a sub-rogação dos créditos ocorre no preço da arrematação, protegendo o arrematante.
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A decisão é um marco para o mercado de leilões, já que há tempos convivia com a prática de inserir cláusulas em editais para transferir ao arrematante a responsabilidade por tributos em aberto. O STJ esclareceu que essa prática não é válida, uma vez que normas gerais de direito tributário não podem ser afastadas por previsões editalícias ou processuais.
Portanto, mesmo que o arrematante tenha ciência prévia da existência de dívidas, tal concordância não pode prevalecer sobre o disposto no CTN. É importante lembrar que a decisão do STJ limitou os efeitos da decisão ao julgamento do Tema 1.134, limitando sua aplicação a leilões cujos editais sejam divulgados após a publicação da ata do julgamento. Contudo, a tese será imediatamente aplicável a processos administrativos e ações judiciais pendentes de apreciação.
Leilões de Propriedades: Um Mercado com Riscos Inerentes
A participação em leilões continua a exigir cautela e preparo por parte dos interessados. Leilões judiciais carregam riscos inerentes, que podem ser mitigados com uma abordagem cuidadosa. É essencial realizar uma análise detalhada do edital, verificando todas as condições do imóvel, possíveis pendências judiciais e financeiras, e se as disposições relacionadas aos tributos estão de acordo com a nova interpretação do STJ.
Outro ponto fundamental é realizar consultas prévias sobre o imóvel, incluindo a busca por informações sobre as dívidas do comprador e do imóvel. Além disso, é importante considerar a possibilidade de concursos de créditos, desapropriações e outras formas de transferência de responsabilidade pelos tributos.
Decisão do STJ e Leilões de Imóveis
A decisão do STJ trouxe maior segurança jurídica aos participantes de leilões, ao reafirmar a sub-rogação dos créditos tributários no preço da arrematação. Esse entendimento é baseado na interpretação técnica do Código Tributário Nacional (CTN), que estabelece normas gerais de responsabilidade tributária. O parágrafo único do artigo 130 do CTN excepciona a regra geral de que o adquirente de um imóvel é responsável pelos tributos devidos até a data da transmissão.
A decisão do STJ é um marco para o mercado de leilões, já que há tempos convivia com a prática de inserir cláusulas em editais para transferir ao arrematante a responsabilidade por tributos em aberto. O STJ esclareceu que essa prática não é válida, uma vez que normas gerais de direito tributário não podem ser afastadas por previsões editalícias ou processuais.
Créditos Tributários em Leilões de Imóveis
A sub-rogação dos créditos tributários no preço da arrematação é uma prática comum em leilões de imóveis. No entanto, a decisão do STJ reafirmou que essa prática é inválida, uma vez que normas gerais de direito tributário não podem ser afastadas por previsões editalícias ou processuais.
A decisão do STJ limitou os efeitos da decisão ao julgamento do Tema 1.134, limitando sua aplicação a leilões cujos editais sejam divulgados após a publicação da ata do julgamento. Contudo, a tese será imediatamente aplicável a processos administrativos e ações judiciais pendentes de apreciação.
Dívidas do Comprador e do Imóvel em Leilões
A participação em leilões continua a exigir cautela e preparo por parte dos interessados. Leilões judiciais carregam riscos inerentes, que podem ser mitigados com uma abordagem cuidadosa. É essencial realizar uma análise detalhada do edital, verificando todas as condições do imóvel, possíveis pendências judiciais e financeiras, e se as disposições relacionadas aos tributos estão de acordo com a nova interpretação do STJ.
Além disso, é importante considerar a possibilidade de concursos de créditos, desapropriações e outras formas de transferência de responsabilidade pelos tributos. Em leilões de imóveis, a sub-rogação dos créditos tributários no preço da arrematação é uma prática comum. No entanto, a decisão do STJ reafirmou que essa prática é inválida, uma vez que normas gerais de direito tributário não podem ser afastadas por previsões editalícias ou processuais.
Fonte: © Estadão Imóveis
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