Gestores de fundos imobiliários buscam investidores estrangeiros para expandir a indústria de fundos internacionais, impactando a carteira de ações de empresas e índices teóricos de cotas de fundos.
Os fundos imobiliários no Brasil têm sido objeto de atenção crescente dos investidores estrangeiros, que buscam diversificar suas carteiras e aproveitar as oportunidades oferecidas pelo mercado imobiliário local. No entanto, a participação desses investidores ainda é limitada, representando cerca de 5% do total de cotistas de fundos imobiliários.
Para que essa fatia cresça, é fundamental que os fundos imobiliários brasileiros passem a fazer parte de mais índices internacionais. Isso pode ser feito através da inclusão em fundos de índices que reflitam a diversidade do mercado imobiliário local. Além disso, a inclusão em fundos de investimentos que ofereçam exposição ao mercado imobiliário brasileiro também pode atraír mais investidores estrangeiros. Com o tempo, esses esforços podem contribuir para aumentar a participação de investidores estrangeiros nos fundos imobiliários brasileiros, tornando-os ainda mais atraentes para os investidores internacionais.
ETFs: O Encontro de Teoria e Prática na Indústria de Fundos Imobiliários
Em um universo onde teoria e prática se encontram e movimentam grandes volumes de dinheiro, destaca-se a indústria de fundos de índices, conhecidos como ETFs. Esses produtos financeiros são a concretização de índices teóricos, compostos por carteiras simuladas de ativos ou derivativos, calculadas por meio de médias ponderadas. Já os ETFs são fundos que dão vida a esses índices, investindo nos mesmos ativos que compõem a carteira teórica. Nesse contexto, ETF é sinônimo de teoria em prática.
A gestão de um fundo de índice é caracterizada como passiva, pois seu objetivo é igualar o resultado do índice de referência. Para alcançar essa meta, os gestores buscam manter a carteira do ETF o mais parecida possível com a do índice de referência. Quando um ativo entra na carteira teórica de um índice, recebe novos investidores, muitas vezes fundos passivos que replicam o índice. Nesse sentido, a indústria de ETF no Brasil é ainda relativamente pequena, representando apenas 0,47% do patrimônio total de fundos de investimentos, equivalente a R$ 44,3 bilhões sobre R$ 9,3 trilhões.
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Algo diferente ocorre na indústria mundial de fundos, onde os ETFs representavam cerca de 18% do patrimônio total no primeiro trimestre de 2024, totalizando US $ 12,3 trilhões sobre US $ 69,1 trilhões, conforme dados da IIFA (The International Investment Funds Association). Em decorrência disso, parte da indústria brasileira tem buscado a inclusão de fundos imobiliários em carteiras teóricas de índices internacionais, o que proporciona uma abertura ao capital estrangeiro, visto que quase todo índice é replicado por um ou mais ETF.
Alguns dos principais fundos imobiliários brasileiros já fazem parte de pelo menos um índice internacional, o FTSE Global All Cap Fair Market Value Index, recebendo investimentos de ETFs que o replicam. No entanto, esse é um índice amplo e generalista, que contém mais de 10.000 ativos de 48 países. O Brasil participa com 160 ativos, entre ações e cotas de FII, representando menos de 0,5% do total.
Os esforços da indústria têm sido direcionados para incluir os fundos imobiliários em índices mais específicos, com ativos do setor imobiliário. A FTSE Russell, empresa do grupo da Bolsa de Londres (LSEG), em parceria com as associações de empresas e REITs listados dos Estados Unidos (NAREIT) e Europa (EPRA), é uma das principais provedoras desses índices. A família de índices FTSE EPRA Nareit abrange desde índices apenas de REITs dos Estados Unidos até índices regionais ou temáticos, além de índices globais. Para fazer parte de um índice específico do setor imobiliário é necessário que a empresa ou fundo cumpra requisitos quantitativos, como tamanho (capitalização de mercado) e volume de negociação mínimos, e qualitativos, como ter uma quantidade mínima do patrimônio investido em ativos imobiliários e ter a maior parte da receita vinda de atividades imobiliárias.
Fonte: @ Valor Invest Globo
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